Việc phát triển nhà ở thông qua các dự án KDCM đóng vai trò quan trọng trong phát triển đô thị. Trong giai đoạn 1993-2018, trên địa bàn TP.HCM có gần 1.000 KDCM mới được lập quy hoạch chi tiết, đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. Các KDCM trên địa bàn TP.HCM đã đóng góp tích cực vào quá trình giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế, bên cạnh những mặt tích cực, tồn tại rất nhiều vấn đề phát sinh trong đầu tư xây dựng và quản lý sau đầu tư xây dựng các KDCM.
Theo đó, về thực trạng phân bố của hệ thống KDCM trên địa bàn TPHCM: các KDCM có quy mô nhỏ và manh mún, khó tạo nên môi trường sống tốt tại KDCM và tác động tích cực đến khu vực hiện hữu xung quanh, khó tạo sự đồng bộ của hệ thống KDCM. Sự phân bố của hệ thống KDCM có tính “dàn trải”, chưa phù hợp với định hướng “đa cực” trong quy hoạch chung TPHCM; chưa thực sự rõ nét ở các hướng chính (Đông và Nam), còn mờ nhạt ở các hướng phụ (Tây Bắc và Tây Tây Nam). Nhiều KDCM phân bố tại các khu vực chưa có kết cấu hạ tầng (đón đầu KCHT), không có KCHT, hoặc tại các khu vực nhạy cảm với tình trạng ngập nước, sụt lún nền đất.
Về thực trạng đầu tư xây dựng các KDCM: tồn tại hiện tượng “con gà - quả trứng” trong thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng các dự án KDCM do các bộ ngành khác nhau ban hành hoặc tham mưu ban hành. Công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, dẫn đến việc chính quyền địa phương cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết (trên cơ sở đề xuất của các chủ đầu tư KDCM) với các hệ quả tiêu cực đến chất lượng quy hoạch. Hệ thống công trình KCHT kỹ thuật và KCHT xã hội thuộc KDCM thường không đảm bảo đúng chức năng, hạng mục, tiện ích như trong quy hoạch/thiết kế được duyệt. Chưa có quy định/ràng buộc cụ thể về thời hạn và điều kiện hoàn thành các công trình KCHT kỹ thuật và KCHT xã hội.
Về thực trạng quản lý sau đầu tư xây dựng của các KDCM: công tác bàn giao và tiếp nhận các công trình KCHT của KDCM còn nhiều bất cập; việc bàn giao các công trình KCHT thường bị chủ đầu tư dự án KDCM xem nhẹ và buông lỏng, trong khi đó, chính quyền địa phương và cư dân đôi khi thiếu sự quan tâm cần thiết; thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở ngành và địa phương trong việc bàn giao các công trình KCHT. Chủ đầu tư thường ưu tiên bàn giao các công trình KCHT không/ít phát sinh nguồn thu và khai thác hưởng lợi các công trình KCHT phát sinh nguồn thu đáng kể. Có hiện tượng chủ đầu tư thiếu trách nhiệm và “biến mất” trong vai trò quản lý vận hành KDCM khi chưa bàn giao.
Công tác quản lý vận hành KDCM còn nhiều bất cập: việc quản lý vận hành các công trình KCHT sau đầu tư xây dựng chưa được thực hiện một cách chuyên nghiệp và nghiêm túc. Có hiện tượng chủ đầu tư hoặc cư dân tự ý thay đổi công năng của các công trình KCHT xã hội trong quá trình quản lý vận hành. Việc tiếp cận và sử dụng các công trình KCHT xã hội của các cư dân bên ngoài KDCM chưa rõ ràng, nhất là đối với các KDCM khép kín.
Đề tài đã đề xuất các giải pháp chính sách để giải quyết các vấn đề phát sinh trong đầu tư xây dựng và quản lý sau đầu tư xây dựng các KDCM trên địa bàn TP.HCM như: khẩn trương xây dựng và ban hành chương trình phát triển đô thị TP.HCM phù hợp với quy hoạch chung TP.HCM, làm cơ sở cho việc lập/điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở TP.HCM, các kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM, thông qua đó, trực tiếp và gián tiếp định hướng phát triển hệ thống KDCM. Cần tăng cường kiểm soát phát triển đối với hệ thống KDCM theo chương trình phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM; kiểm soát chặt chẽ việc ban hành các văn bản dưới luật có liên quan đến đầu tư xây dựng các dự án KDCM, bảo đảm phù hợp thực tiễn và không kìm hãm sự phát triển. Ban hành hướng dẫn thủ tục cho từng nhóm đối tượng dự án phát triển nhà ở: nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ,… trên cơ sở các quy định được nêu tại các Luật, Nghị định, Thông tư và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan khác trong các lĩnh vực phát triển đô thị, quy hoạch xây dựng, đầu tư, đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, xây dựng – kiến trúc,...
Cần xây dựng và áp dụng thí điểm hoặc nhân rộng các cơ chế huy động nguồn lực (đất đai và tài chính) trong đầu tư xây dựng KDCM để đảm bảo nguyên tắc “chia sẻ trách nhiệm giữa nhà nước và nhà đầu tư”; tăng cường kiểm soát sự tuân thủ các quy định về đầu tư xây dựng KDCM.
Về quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM, cần xây dựng, ban hành và thực hiện quy chế bàn giao và tiếp nhận các công trình KCHT của KDCM, quy chế quản lý vận hành KDCM trên địa bàn TP.HCM; tăng cường kiểm soát việc tuân thủ các quy định quản lý sau đầu tư xây dựng KDCM, chú trọng việc áp dụng các biện pháp kinh tế và biện pháp khuyến khích.
Có thể tìm đọc toàn văn Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài tại Trung tâm Thông tin và Thống kê Khoa học và Công nghệ (CESTI).
Lam Vân (CESTI)